Bei der Übertragung einer Immobilie im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge kann trotz Übernahme von Darlehen unterhalb der Anschaffungskosten ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen. Der Bundesfinanzhof hat entschieden: Auch bei familiären Immobilienübertragungen kann Einkommensteuer anfallen. Daher sollten Sie unbedingt vorher steuerlichen Rat einholen, um teure Überraschungen zu vermeiden.
Was sind Immobilienschenkungen bei vorweggenommener Erbfolge?
Die vorweggenommene Erbfolge ermöglicht es Eltern, Vermögen bereits zu Lebzeiten auf ihre Kinder zu übertragen. Besonders bei Immobilien ist diese Form der Vermögensübertragung beliebt. Allerdings birgt sie steuerliche Risiken, die viele Betroffene unterschätzen.
Die Ausgangssituation im Überblick
Zu diesem Zeitpunkt lagen folgende Rahmenbedingungen vor:
- Verkehrswert der Immobilie: 210.000 € (kräftig angestiegen)
- Übernommene Darlehensverbindlichkeiten: 115.000 €
- Ursprüngliche Anschaffungskosten: 143.950 €
Zudem übernahm die Tochter die bestehenden Darlehensverbindlichkeiten in Höhe von 115.000 € im Rahmen der Grundstücksübertragung.
Die steuerliche Bewertung durch das Finanzamt
Das Finanzamt sah darin eine teilentgeltliche Veräußerung und unterwarf den entgeltlichen Teil der Einkommensteuer. Das zuständige Finanzgericht gab im Rahmen einer Klage dem Vater recht und vertrat die Auffassung, dass bei einer teilentgeltlichen Übertragung unterhalb der Anschaffungskosten kein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliege.
Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs
Dies sah nun der Bundesfinanzhof anders und vertrat die Auffassung, dass bei teilentgeltlichen Übertragungen von Wirtschaftsgütern eine Aufteilung in einen vollentgeltlichen und einen vollunentgeltlichen Teil entsprechend dem Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert vorzunehmen sei. Dies gilt auch dann, wenn die Gegenleistung unter den damaligen Anschaffungskosten liegt.
Teilentgeltliche Übertragung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge
Dadurch, dass die Tochter die Darlehensverbindlichkeiten in Höhe von 115.000 € übernahm, sah der Bundesfinanzhof eine teilentgeltliche Übertragung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge und damit wurde ein privates Veräußerungsgeschäft ausgelöst:
- Ein Teil: Schenkung
- Der andere Teil: Ein privates Veräußerungsgeschäft
Die Einschätzung des Vaters
Der Vater ging seinerzeit davon aus, dass keine Schenkungsteuer anfällt, da der Freibetrag für seine Tochter 400.000 € beträgt. Nach Auffassung des Vaters war der Betrag des Restdarlehens geringer als der ursprüngliche Gesamtkaufpreis. Somit sei kein Veräußerungsgewinn entstanden.
Das private Veräußerungsgeschäft sah der Bundesfinanzhof innerhalb der Zehnjahresfrist und somit als steuerpflichtig an. Bei teilentgeltlichen Übertragungen muss eine Aufteilung nach dem Verhältnis von Gegenleistung zum Verkehrswert erfolgen. Dies gilt auch für Übertragungen unterhalb der Anschaffungskosten.
Die zahlenmäßige Aufteilung
Wie sah dies nun zahlenmäßig aus? Die Aufteilung ergibt sich nach dem Verhältnis Gegenleistung zu Verkehrswert:
- Gegenleistung: 115.000 €
- Verkehrswert: 210.000 €
- Entgeltlicher Anteil: 55 % (aufgerundet)
- Unentgeltlicher Anteil: 45 %
- Veräußerungsgewinn: 36.088 €
Steuerliche Konsequenzen
Dieser Gewinn ist entsprechend § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig. Der unentgeltliche Anteil wird als Schenkung berücksichtigt und ist aufgrund des Freibetrages von 400.000 € schenkungsteuerfrei, wenn bisher keine weiteren Schenkungen vorlagen.
Fazit
Bei Übertragung von Immobilien im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge muss der Allgemeinmediziner vorsichtig sein. Er sollte den Rat seines Steuerberaters einholen.
Autor: Dr. Ulrich Lang
Quellen:
- BFH vom 11.3.2025, Az.: IX R 17/74
- Siehe hier: BFH vom 17.12.2023, IX R 15/23
